[월급쟁이 부자로 은퇴하라] 정리

| 인상깊었던 점 

안전한 삶은 현실적으로 존재하지 않는다.
인생은 위험을 무릅쓰거나 아무것도 하지 않거나 둘 중 하나다.
-헬렌 켈러-

# 투자의 목표
1단계 : 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것 ( 노후 준비 )
2단계 : 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은 1단계 목표를 달성한 후에 도전해도 늦지 않는다.

# 부동산을 택한 이유
1. 정보 대칭 : 주식과 달리 매도자와 매수자가 정보를 거의 대등하게 가질 수 있다.
2. 레버리지 : 우리나라에만 있는 전세제도를 활용해 무이자 레버리지를 일으킬 수 있다.

* 예적금, 보험 및 펀드  : 상품이다. ( 인건비, 유지 비용 등 상품의 가격에 포함되어 전가된다. )

# 부동산 투자의 우선순위
1. 저평가 여부 ( * 잃지 않는 투자의 선결 조건 )
 * 엄청난 호재가 있더라도 이미 반영되어 있다면 투자 하지말자.
2. 입지
3. 신축 / 구축

# 투자 마인드
1. 잃지 않는 선에서 경험 쌓기 ( 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 상황/경험 많이 겪은 사람이 유리하다. )
2. 나는 가급 3,000 ~ 5,000만원 상한선을 두고 투자한다. ( 절대적인 가격 수준이 높지 않은 물건지 ) 
  ex.                     매매 10억 | 전세 6억    vs     매매 3억 | 전세 2억 6천
               1)       투자금이 많이 필요함 4억 vs 4천
               2)       수익률 비슷하려면 상승폭도 10배 더 커야한다 ! 
               3)       자산의 가격이 클수록 안정성이 떨어진다.
3. 따라서, 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 투자처에 집중하라.
4. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가.
   ( 결국, 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. )
** 다만 내가 매입한 아파트가 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다.
신의 영역에 도전하지 않는다.

# 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면,
1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술
3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

4. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고,
5. 10여 개의 강의를 수강했고,
6. 그 기간 50명 이상의 투자 동료를 만났으며,
7. 그들에게 신뢰감을 주고 투자 여정에 함께 하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.
8. 당신이 이제 막 투자시장에 입문하는 초보자라 해도, 2년 가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어서 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.

 

투자는 위험한 것이 아니다.
투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다.
- 로버트 기요사키 -

# 저평가된 지역을 찾아내려면, 
1. 당연히 아는 지역을 늘려가야 한다. ( 시간을 투자 해야함 ) 
2. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이다.

# 목표 
1. 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한지?
2. 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크가 작은 물건인지? 

# 용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다. 
3. 보유 자산의 크기를 키워 나간다. 
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다. ( 장점 : 불필요한 낭비를 막을 수 있음. 소비 및 세금 ) 
5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다. 

# 시간이 필요하다.
1. 경제적 자유를 꿈꾸고 있다면, 한두 번의 투자 대박으로는 부족하지 않겠는가
2. 월급으로는 큰 변화를 만들어 낼 수 없다. 
3. 부동산 레버지리를 이용한다고 하여도 단기간에 큰돈을 벌 것으로 기대해서는 안 된다. 
4. 투자금 자체가 적다면, 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.
5. 온/오프라인 모임을 통한 고수의 교훈은 한결같았다. " 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라. " 
6. 나는 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자는 없다고 생각한다. 

# 시세차익형 전세투자 시 역전세 리스크 관리법
1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면, 신중하게 접근한다.
3. 마통이나 신용대로 현금 확보
4. 매도해 현금화 가능한 투자 물건 한 두개는 남겨둔다. 

# 투자의 기준 세우기
1 단계 : 투자의 기준
   다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?  A. 내가 직접 내 돈을 통제할 수 있는 것
2 단계 : 부동산 투자의 기준
   부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?
3 단계 : 아파트 투자의 기준
   아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
4 단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준
   앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
 (1) 저평가된 상태인가?
 (2) 투자금이 적게 드는가?
 (3) 리스크가 감당할 수준인가?
초보자라면 위 세 가지 기준 물건지 찾기도 힘들다. 그러나 6개월에서 1년가량 꾸준히 공부하고 예의주시하다 보면, 기준에 부합하는 투자처가 보이기 시작한다.

# 투자 초기
1. 갭 30백 ~ 50백 차이 이내
2. 갭 30백 이내의 물건 위주로 투자
3. 경험이 부족할 때 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금 줄여야 한다. 
4. 경험이야 말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자.

# 부동산의 특징
1. 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다.  ( 대중의 심리 )
2. 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화이다.
3. 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각과 과열을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행

수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시 단위로 권역이 다르다. 

# 임장지역 선정하기.
1. 사는 곳 : 가격에 대한 감 잡기 , 사는 곳 임장
2. 시구 단위 시세 확인 : 전세가율 70% 이상, 저평가                              | 부동산 지인, 별도 정리 
3. 단지 단위 시세 확인 : 전세가율 85%, 갭 30백 ~ 50백                         | 조인스랜드 부동산, 네이버 부동산
4. 입주 물량 확인 : 향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는지 | 부동산 지인, 호갱노노, 아실
5. 미분양 확인 : 최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지 감소하는 지역      | 부동산 지인, 국토교통부

노하우와 기술보다 중요한 건 다름아닌 '태도'

" 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다.
하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다. "

세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 저부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

# 부동산의 수익
1. 장부 물건 : 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물
 - 시세가 싼 물건이므로 꼭꼭 숨겨둔다. 단독으로 중개해야 수수료 전부를 취할 수 있으니까 ! 

# 성수기와 비수기
1. 성수기 : 2,3월 9,10월
2. 비수기 : 6~8월 11~1월

일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.
변화는 그런 나에게 찾아왔다.

# 순서를 따르고 반복할 것
1. 경제와 투자 관련 서적 읽기( 자본주의에 관한 책 -> 부동산 투자 관련 서적 )  ( 이틀에 1권식 읽었다고 한다.. ) 
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3. 실제로 투자 실행하기
4. 1~3번까지를 반복하기.

# 최고와 함께하는 법
1. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것
2. 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이 되어야 한다. 내가 가진 재능과 경험을 나누자.
3. 자신의 것을 주는 건 아까워 하면서, 받고 싶어하는 사람을 많이 봤다. 혼자서 해나가는데 자신이 있다면 굳이 함께할 필요가 없을지도 모르겠다.
4. 그러나 당신이 정말 함께하며 서로 도움을 주고받는 사람을 찾고 있다면 한 번쯤 생각해 봐야 할 것이 있다. 

# 투자자의 우선순위
1. 가정과 투자 
2. 회사
3. 기타 ( 친구, 지인 등 ) 

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| 정보

# 아파트 매매가, 전세가
1. 부동산 지인 사이트 ( 미분양 물량 - 국토교통부 통계누리에서 수시로 데이터 스크래핑 ) 
2. 조인스랜드 부동산 ( 전세비율이 높은 아파트 볼 수 있는 테마 , 전세가율 85% 이상, 갭 30백 찾기
3. 네이버 부동산
4. 호갱노노, 아실 ( 입주 물량과 미분양 ) - 투자 지역에 따라 권역위주로 봐야한다.

# 일자리
1. 국세청 - 국세통계 홈페이지 - 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황

# 지역의 분위기
1. 국가통계포털 - 국내통계 - 주제별 통계 - 인구가구 - 주민등록인구현황 - 행정구역벌/5세별 주민등록인구 자료 

# 유익한 온라인 채널
1. 네이버 카페 월급쟁이 부자들
2. 너바나's 일-사랑에서의 win-win | < 나는 부동산과 맞벌이한다 > 의 저자 너바나 블로그
3. 쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 내집마련 여행 ( 블로그 ) | < 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설 > 
4. 투에이스의 부동산 절세 이야기 | < 투에이스의 부동산 절세의 기술 > 의 블로그
5. 수현의 투자노트 | < 부동산 투자, 흐름이 정답이다 > 의 저자 , 블로그
6. 직장인 투자자 너와나를위하여의 성장 스토리 

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